第二十三章第二条路

整体大局观，一定要注意搞清楚所开发楼盘容易出现的问题多存在于哪里，以及何时会发生等情况，通过预测实现扬长避短。

    非凡是做房地产策划的专业公司，其工作实质就是制定开发楼盘的远景目标规划以及详细的计划指定和细节落实。针对银海园的全面开发和未来的销售，从满足消费者的不同需求出发，我们已经给出了一揽子解决方案，也就是说我们已经做了针对未来全面开发的银海园的前营销工作。我们认为，如果能够从购买者的需求出发去规划和建设，不但可以盘活现在已经建好的这四幢楼，在这个项目上实现赢利也几乎是可以肯定的！”任一凡肯定的语气让银海公司的人越发不理解了。

    “你们看，这里是银海园已经开发建设的四幢楼，而这里，”面对这些疑问的眼光，任一凡拿起一支铅笔，在图纸上画了几个方块形的图案对大家说：“我们可以建设一大片低楼层低密度高绿化的景观大宅。并改掉这个楼盘银海园的名字，更名为科技生态园。改这个名字不是为了赶时髦，而是我们将在未来的建设中溶入很多高新科技。

    科技两个字一是体现这个小区本身的科技理念，二是它毗领a市的高新科技园区，具有地域特点；生态就好解释了，它的内涵是绿化、环保和人文。大家都知道，随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。

    他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。如果我们顺应了购房者的这一要求，小区开发以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园，那这种产品当然会受到消费者的追捧，所以在开发上，我们不会一味地去迎合市场，而是要有目的地去引导市场。

    银海园、也就是生态园所处的地理位置和自然环境已经很契合这些条件了，只要我们在此基础上加以完善就可以了，我们暂且将其命名为生态园二期，这部分开发的住宅最高为三层。吴总工计算过，在这一区域中，可以建成十二幢这样的三层楼，每幢9个单位，每个单位的平均面积为二百平方米，二期的总建筑面积为21600平方米，预计售价13000元/平方米以上”

    “这恐怕不行，”听任一凡说到这里，白工程师沉吟着摇头打断了任一凡“如果按照这种规划来开发，13000的价格，房子卖应该是好卖的，但如果在这么大的一块区域里只建一万五千平方米，却要给那么一大片的土地设计景观做绿化，成本太高，最后恐怕也会没什么利润了，就是有也只能是微利。”

    “当然，我所说的13000的价格只是现在的估算，如果真的如此开发，具体定价会根据详细的市场调查来制定，以现在a市现有的类似的住宅的定价来看，相信应该只会多不会少。另外，关于整体规划我还没有说完。”任一凡微笑着，认真地回应了白工的话，老白也许是觉得自己没等任一凡把话说完就说话，有点不好意思。

    几个人都在沉思着，任一凡对他们的表现心中有数，他用铅笔在另一侧也画下几个方块继续说道：“大家再看，我们在毗邻城西普通住宅的这里，建设5幢层左右的高层住宅，我们暂且将其命名为生态园三期，这5幢总的开发面积约为5万平方米，约500个单位，预计售价在5000元/平方米。这一期的开发不但降低了开发成本，也将聚集了这一地区的人气。我们算过，既便是这样，平均算下来，生态园的容积率仍然是极低的。这样一来，加上一期的二万七千平方米，这一地区总的开发面积将达到9万8千平方米左右，包括拿地和做完七通一平，整个地区的平均开发成本可以控制在4000元/平方米以下，总开发成本应在四个亿以内，而总的销售收入将达到七个亿。”任一凡平静地说完，银海公司的几个人已经面面相觑地愣住了，他们不得不承认，任一凡讲得很详细、很有道理和说服力，只是他们还是无法相信这些会变成真的。